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2016年 03月 19日

FP試験<ツボ29>不動産投資判断のツボ

d0334173_13275912.gif 「不動産投資の判断」に関する問題は、既述の「土地の事業手法」に関する問題と同じ位置にある物です。特に2級の学科では、その回によってどちらか一方が出題されることが多いようです。
 不動産投資の判断方法には「投資利回り」と「DCF法」が代表的ですが、出題されるのは圧倒的に「DCF法ディスカウント・キャッシュロー法)」です。ざっくりまとめると、将来の収益を物価を考慮して評価しながら考えていく方法ということですが、内容を無理に理解する必要はありません。”ツボ”をしっかり押さえて、最小の努力で最大の効果を上げましょう。DCF法については、下に挙げる2つの手法を理解しておけばこの手の問題には十分対処できます。

1)正味現在価値法(NPV法)
 投資期間の各年度ごとの収益合計と投資額とを比較して投資効果を判断する方法。簡単に言うと、収益合計額から投資額を引いて、差額の大きさを見るやり方です。

NPV法の正体は、収益から投資額を差し引いて利益を求める単なる引き算です。この数値が大きいほど儲かっている(利益が多い)のですから、有利な投資と判断できることになります。

2)内部収益率法(IRR法)
 投資期間の各年度ごとの収益合計と投資した額が同じになる割引率を求めて収益性を判断する方法。何か難しそうですが、中身は中学1年生の数学に出てくる「比例」の式です。

 一次方程式の未知数(X)を求めて収益が投資額の何倍になるのかを見れば、どれだけ儲かるかを予測できるわけです。未知数(X)の部分が「内部収益率」であり、この数値が大きいほど利益が大きくなるのですから、有利な投資と判断できるということです。

 設問で問われるのは赤字の部分で、紛らわしい用語が出てきても慌てず、冷静に問題文を読み取って解答すれば必ず正解できます。

<出題例>
・「NPV法による投資判断では、NPVが(プラス・マイナス)であればその不動産への投資は有利であると判断される
 解答:プラス
・「IRR法(内部収益率)においては、投資家の期待収益率が内部収益率を上回っている場合に、その投資は有利である
 解答:不適切(「期待収益率が内部収益率を上回っている」= 期待している倍率よりも低い倍率、ということ)


   FP試験の急所・ツボ

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by fp2-kojiro | 2016-03-19 14:54 | FP試験の急所・ツボ | Comments(0)


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