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覆面ファイナンシャルプランナーのFP道

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2018年 06月 30日

過去問のツボ押し~不動産の投資判断手法~

2017年9月2級学科試験より
過去問のツボ押し~不動産の投資判断手法~_d0334173_17221835.gif
 不動産投資の判断手法を問われる場合は、「NPV法」「IRR法」「レバレッジ効果」の3つがレギュラーポジションを埋めると考えて構いません。つまりこれら3つが分かれば残り一つは解答する際に分からなくても大丈夫ということです。

NPV法(正味現在価値法)
 簡単に言うと、今まで得ている収益の合計を現在のお金の価値に補正して、最初に投資した金額と比べる方法です。問題文を読むときは、大切な部分をとらえるために余計な部分をかっこでくくってしまいましょう。

 ”4.…収益(の現在価値の合計額)が投資額(の現在価値の合計額)を上回っている

こうすると利益と投資の関係が分かりやすくなり、簡単にこの問題文は「適切」と判断できます。

IRR法(内部収益率法)
 NPV法が収益から投資額を減じる引き算だとすると、こちらは投資額が何倍になるかという比例式です。

投資額は変わることがないので、比例式の定数に当たります。つまり「収益率」とは残りの変数の部分で、投資したお金が何倍になるかを表す倍数(上図のχの部分)です。

 内部収益率=投資額が現在何倍になっているか
 期待収益率=投資した人が何倍に増やしたいか

期待した倍数(何倍になるか)よりも、実際の倍数が上回っていれば儲かっているのですから、その投資は有利と判断できます。

レバレッジ効果
 借りたときに発生する金利よりも、利益率の方が上回っていれば借金の金利をカバーして儲けることができ、結果として金利を気にせずより多くの資金を借り入れることで資金が増えます。当然資金が増えるわけですから、借りる前より多くの収益が期待できます。少ない資金でより多くの資金を動かすことを、力点(自己資金)で支点(収益率による借入金利のカバー)を介して作用点(自己資金+借入金)に伝えるてこの原理に見立てて「レバレッジ(てこ)」と呼ぶわけです。

 (正解:1.)

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by fp2-kojiro | 2018-06-30 17:44 | 過去問のツボ押し | Comments(0)


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