覆面ファイナンシャルプランナーのFP道

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2016年 02月 28日

謝食道(17)メバルの刺身 ~三重県鳥羽市~

 節分を過ぎ、暦の上で春に入ると伊勢湾付近はメバルのシーズンが本格的になる。釣りを覚えるまではメバルという魚を食べたことがなかった。というのも通常の家庭料理でメバルが出されるのは希であり、そうそう口にできる物ではなかった。なぜか。とても高価だからだ。しかも「足がはやい」と称されるように、刺身を口にできるのは釣り人の特権である。小型魚の割に引きは鋭く、小気味よい竿叩きを十分に楽しみ、帰宅後まもなく夕食に間に合わせるように神経締めを施した魚体を手早くさばく。ツマと大葉を飾り付け、そぎ切りした刺身を並べ、メバルの活け作りの完成。早春の食卓にふさわしい薄桃色の身が、自ずと食欲をかき立てるというものだ。

 申如月某日 釣船「勝福丸」(三重県鳥羽市神島町)

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by fp2-kojiro | 2016-02-28 16:42 | Comments(0)
2016年 02月 28日

FP試験<急所29>不動産の譲渡所得(原則)

d0334173_14172256.jpg 不動産の譲渡所得に関する内容は、似たような言葉が多く登場し、覚えたつもりでも忘れやすいものです。知識を確固たる物にするが故、深入りして学習してしまうと先に進みません。あくまでも試験対策として広く浅くを心がけ、重要項目を一つ一つ整理して記憶しましょう。

1)譲渡所得の基本的おさえ

  譲渡所得 = 収入金額 ー (取得費 + 譲渡費用)

・取得費…譲渡しようとする不動産を当時取得したときにかかった費用のこと。「登録免許税」と「不動産取得税」を覚えましょう。

・譲渡費用…譲渡したときにかかった費用。「印紙税」を覚えましょう。

◎取得費に関する必須項目
 (1)取得費不明の場合は、収入金額の5%を取得費とすることができる。(概算取得費)

 (2)相続、贈与による取得は、被相続人、贈与者の取得日を引き継ぐ
  →取得費が相続や贈与に連動するのは理解しやすいですが、「取得日」も引き継がれる点が盲点となりやすいので注意しましょう。

2)税率
 5年を基準に「短期」と「長期」に分かれます。

短期譲渡所得…譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下 →所得税30%、住民税9%(合計39%)

長期譲渡所得…譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年超 →所得税15%、住民税5%(合計20%)

※所有期間が過ぎるほど家は古くなるため、5年の基準で税率を設定しています。一般的な2割課税を基準に、短期については約2倍の設定になっていると理解しましょう。

   FP試験の急所・ツボ

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by fp2-kojiro | 2016-02-28 14:50 | FP試験の急所・ツボ | Comments(0)
2016年 02月 15日

FP試験<急所28>借地借家法①~暗記のコツ~

 d0334173_22023512.jpg借地借家法は内容がややこしく、覚えにくい向きがあります。しかしながら特に2級学科では1~2問必ず出題されますから準備必須事項、すなわち急所ということです。ちょっとしたコツで確実にものにしてください。

理解暗記のコツ
 多くの参考書では「借地権」「借家権」の順番で解説していますが、これでは似たような既述が交錯して記憶が曖昧になりがちです。そこでまずは「普通~」と「定期~」に分けてそれぞれの定義を理解します


大まかに考えれば「普通~」の方が自由度が高いということになります。この考え方で「普通借地権」と「普通借家権」を押さえていきます。

 FP試験<急所28>借地借家法②~「普通…」~に続く


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by fp2-kojiro | 2016-02-15 23:00 | FP試験の急所・ツボ | Comments(0)
2016年 02月 15日

FP試験<急所28>借地借家法②~「普通…」~

「普通借地権」と「普通借家権」の出題ポイントは以下のとおりです。

 以上の条件に加え「借地に建物が存在する」ことが必要です。建物を建てる必要がなければわざわざお金を出して土地を借りる理由がありません。


存続期間に「期間の定めのない契約」がありますが、そのままだと貸主は永遠に解約できなくなってしまいます。そこで「貸主は正当な理由をもって6ヵ月前に通告すれば解約可能」という取り決めがあります。

「普通借地権」「普通借家権」に関する出題は、以上の知識だけで正解を導けます。

FP試験<急所28>借地借家法③~「定期…」~に続く

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by fp2-kojiro | 2016-02-15 22:55 | FP試験の急所・ツボ | Comments(0)
2016年 02月 15日

FP試験<急所28>借地借家法③~「定期…」~

 今一度「普通…」と「定期…」を比較してみます。

「定期~」の意味は以下のとおりです。
 ・「期間限定」…契約で期間が決められているということ
 ・「更新なし」…契約は1回だけということ
 ・「書面契約」…必ず書面で契約するということ


①”契約は1回”なので当然です。
②あくまでも”事業用”なので、住居用は不可賃貸アパートでも不可です。
③「定期…」は”書面で契約”が原則(事業用は更に厳しくなって「公正証書」)ですが、建物をつけて返却することで代替しています。
④定期借地権は終了時は原則「更地で返却」です。一頃流行った「定借権付住宅」はこの条件と引き替えにお買い得価格になっていました。


 契約通りの存続期間なので無制限です。普通借家権にあった”1年未満の契約の場合「定めのない契約」”などというものはあり得ません。試験ではこんな所を突いてきますが、最初に確認した「期間限定」に当てはめれば混同しません。この理解過程こそ試験での「得点力」につながります。時間をかければいいわけではありません。

   FP試験の急所・ツボ


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by fp2-kojiro | 2016-02-15 22:50 | FP試験の急所・ツボ | Comments(2)
2016年 02月 13日

FP試験<ツボ27>不動産登記

d0334173_10541478.jpg 不動産登記についての出題ポイントは、登記簿の構成と代表的な決まりに分けられます。構成がそのまま出題されたり、選択肢の中に含まれたりと登場のスタイルはいろいろですが、得点力を高めるにはいいツボです。

1)不動産登記簿の構成
 不動産登記には、「所有権保存登記」「所有権移転登記」「抵当権設定登記」等があります。参考書にもこれらの既述がありますが、覚える必要はありません。設問に扱われるのは登記簿の構成だけです。

 登記簿は表題部権利部で構成され、権利部は甲区ならびに乙区に分かれます。図でまとめると以下のようになります。




 表題部はタイトルにあたる部分で、不動産の名前の代わりとして所在地が書かれると理解し、権利部の甲区、乙区は「所有権」の有無で区別しておきます。

2)主な取り決めの出題ポイント

①表題部に書かれた内容(所在地、面積)は、実際の住居表示とは一致しない

②登記簿は誰でも閲覧できる

③不動産登記には対抗力はあるけれども、公信力はない
 権利者であると主張できるだけで、取引でだまされたとしても法的保護は受けられないということです。

④分譲マンションの床面積は内法面積で記録される。
 パンフレットの面積は「壁芯面積」、登記は「内法面積」。出題は圧倒的に「内法」の方です。

   FP試験の急所・ツボ



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by fp2-kojiro | 2016-02-13 11:36 | FP試験の急所・ツボ | Comments(0)
2016年 02月 11日

FP試験<急所27>建ぺい率・容積率

 建築基準法の基本は「建ぺい率」と「容積率」の区別で、主に実技試験で必要となる知識です。参考書によっては内容について丁寧に説明を加えているものもありますが、算出時の使い方について知っていれば十分、実践重視で行きましょう。

基本のおさえ
 ・「建ぺい率」…”建築面積”といえばこれ。土地に対する建物の広さの割合です。
 ・「容積率」…”延べ面積”といえばこちら。床面積の合計です。

設問例
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 (1) 建築面積=敷地面積×建ぺい率
  180㎡×0.6108㎡

 (2) 延べ面積=敷地面積×容積率
  ただし、前面道路の幅による制限があります。



①20/10 = 200%
②6m ✕ 4/10(「第一種住居系」)=240%  (①が小さい

 ∴180㎡ ✕ 2.0360㎡

 3級の実技試験では毎回必出の計算問題で、以上の知識だけで得点確約です。2級になると「建ぺい率の緩和」、「角地の容積率」、「セットバックがある場合」などの条件が加わってくることが多くなります(今回の設問例は2級の実技から抜粋したものですがこういった例は希です)。
 不動産については細かい取り決めが多く、ポイントを絞りきれないのが正直なところです。特に初学や不動産になじみが薄い場合はややうんざりしてしまいます。ですからこういった基本的な知識をしっかりマスターし、それを基に問題演習によって少しずつ知識を増やしていくのが得策です。

   FP試験の急所・ツボ


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by fp2-kojiro | 2016-02-11 14:18 | FP試験の急所・ツボ | Comments(0)
2016年 02月 06日

FP試験<急所26>土地の価格①(4つの公的価格について)

 「不動産」分野学習の第一歩は、公的な土地の価格を覚えることです。参考書によってまちまちですが、4種類の価格についてしっかり掴んでおく必要があります。表にまとめると以下のようになります。
(表をクリックすると別ウインドになります。)
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とにかく何らかの形で設問に必ず盛り込まれる内容ですから、確固たる記憶を求められます。つまり覚えてしまえば得点が確約されることになります。少々屁理屈気味ではありますが、覚えるコツを掴めば楽に習得できると思います。

FP試験<急所26>土地の価格②(公示価格の覚え方)に続く

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by fp2-kojiro | 2016-02-06 17:15 | FP試験の急所・ツボ | Comments(0)
2016年 02月 06日

FP試験<急所26>土地の価格②(「公示価格」の覚え方)

d0334173_16051754.gif①土地を開発するには”工事(こうじ)”が必要なので「公示(こうじ)価格」の名称を思い出します。なお、基準日は基本的にその年の最初、すなわち1月1日です。

②価格の公表にはいろいろな手続き期間が必要で、およそ2ヶ月かかると理解しておきましょう。なので公表日は3月頃です。

③一般的な土地取引の基準となるものを決めるのですから、国が責任を持つということ。なので管轄は「国土交通省」となります。









FP試験<急所26>土地の価格③(「基準値標準価格」の覚え方)に続く

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by fp2-kojiro | 2016-02-06 16:20 | FP試験の急所・ツボ | Comments(0)
2016年 02月 06日

FP試験<急所26>土地の価格③(「基準値標準価格」の覚え方)

d0334173_16262548.gif③「公示価格」を補完する役目なので、国にじることから「基値標価格」の名称を思い出します。

④公示価格に準じるため、基準日、公表日とも半年遅れます。したがって基準日は月1日、公表日は月頃となります。

⑤国に準じる価格を決めるのですから、国の次に順位するのは都道府県というわけです。










  FP試験<急所26>土地の価格④(「固定資産税評価額」の覚え方)に続く

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by fp2-kojiro | 2016-02-06 16:15 | FP試験の急所・ツボ | Comments(0)