覆面ファイナンシャルプランナーのFP道

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2016年 03月 26日

消費と浪費の境目

d0334173_13204849.jpg 多くの人は、そんなにお金を使っているつもりがないのにお金がないと日々感じているのではないでしょうか。確かに巷に給料日前に余裕がある人などあまりいません。何かしろにお金が出て行っているけれども、一体何に使ったのかわからないからお金がなくなった気になるのかもしれません。つまり必要な物を適切に手に入れたのか、それとも要らぬ金を使ってしまったのか。
 必要な物を手に入れるためにお金を使うのが「消費」だとすれば、本来お金は残るはず。けれども現実はそうはいかない。そう、消費と浪費は常に紙一重、しかも意識しなければその境目もうやむやになってしまっているということです。

 ここで少し例を挙げて考えてみましょう。仮に懸賞で1万円分商品券が当たったとします。それをどのように扱うかによって「消費」なのか「浪費」なのか分かれてきます。

 ・「商品券が手に入ったから、明日にでもデパートに行って何か買う物を探そう」
 ・「金券ショップに行って現金にしよう」

昔懸賞やギャンブルで一時金が手に入ると、「そういったお金はすぐに物に替えるのがいいよ」といわれたことがあります。「悪銭身につかず」のことわざよろしく、出て行ってしまう前に何かに替えておけば損せずに済むということだったのでしょう。とすれば、上記の二択はデパートに行って買い物をする方が堅実のような気がします。でもよく考えてみると、商品券が手に入らなければデパートで買い物をしなくて済んでいたのです。絶対に必要な物がデパートにあるのなら何の問題もありません。しかし「商品券があるから」で買い物を考える時点で既に浪費なのです。むしろ金券ショップで多少の手数料を取られても現金化し、日々の生活品目を手に入れればその分生活費が浮く、つまり消費の選択肢が増えます。また預貯金に回せば将来の選択が増えることにもなります。
 お金を使うことが必ずしも損をすることではありません。度が過ぎた節約で本当の豊かさを見失うことの方が愚かです。マイナス金利時代の今なら、出て行くお金のことを真剣に精査する。そこに消費と浪費の境目がはっきり見えてくるはずです。

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by fp2-kojiro | 2016-03-26 14:26 | 外道FPのライフエコロジー | Comments(0)
2016年 03月 24日

謝食道(19)そば処藤村/寺田物産 ~滋賀県東近江市/大津市~

 名神高速道路にのり関ヶ原を抜け、米原ジャンクションから南下すること約30分。湖東三山PAのスマートから地元の道に流れ出ると、平日ということもあり、すれ違う車は数えるほどだった。アレルギーによる涙目に耐えながら任務を終え、東近江市の住宅地にぽつんと建つ「そば処藤村」に向かう。きっと美味しいであろう限定十五食の十割そばをスキップし、他であまり見かけない「釜揚げそば」をあえて頼んだ。期待通り湯気が立つお椀からすくったそばはちょうどいい歯触りで、喉ごしも優しい。湯に浸かっているのに最後までぼそぼそせず同じ味わいが続いたのは、そばの作りがしっかりしているからだろう。食べ終えた頃に出されたそば湯もすこぶる濃厚で味わいが深く、立派にメニューの一部になっていた。店を出るとさすがにそばだけでは満足できず、その日の昼食のはしごを決意し、琵琶湖を渡り一路大津の町を目指すことにした。

 申弥生某日 そば処藤村(滋賀県東近江市長町116)
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「寺田物産」へ続く

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by fp2-kojiro | 2016-03-24 10:41 | Comments(0)
2016年 03月 24日

謝食道(19)寺田物産 ~滋賀県大津市~

 東近江から距離優先の狭い道をたどり、琵琶湖大橋を渡る。車が橋の中央部にさしかかったころには雄大な湖の景色が広がり、向こう岸には鉄筋の建物がいくつも並んでいるのが見えた。ついさっきそばを食べた静かな東近江の田園地とは対照的に、観光で賑わう町並みがそこにはあった。橋を渡り終え、湖沿いの国道を南にたどること約20分。湖畔に続く側道に入り、みたらし団子を食べるべく唐崎神社前の「寺田物産」に立ち寄った。注文を受けてから女主人が焼いてくれる団子は、香ばしさと控えめなタレの甘みがちょうどよいバランスで、美味いからといってがぶっと食べず、ほうじ茶で口直しをしながら一本一本時間をかけて食べるのがいい。

 申弥生某日 寺田物産(滋賀県大津市唐崎1-8-1)

d0334173_08324774.jpg→ home


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by fp2-kojiro | 2016-03-24 09:53 | Comments(0)
2016年 03月 19日

FP試験<ツボ29>不動産投資判断のツボ

d0334173_13275912.gif 「不動産投資の判断」に関する問題は、既述の「土地の事業手法」に関する問題と同じ位置にある物です。特に2級の学科では、その回によってどちらか一方が出題されることが多いようです。
 不動産投資の判断方法には「投資利回り」と「DCF法」が代表的ですが、出題されるのは圧倒的に「DCF法ディスカウント・キャッシュロー法)」です。ざっくりまとめると、将来の収益を物価を考慮して評価しながら考えていく方法ということですが、内容を無理に理解する必要はありません。”ツボ”をしっかり押さえて、最小の努力で最大の効果を上げましょう。DCF法については、下に挙げる2つの手法を理解しておけばこの手の問題には十分対処できます。

1)正味現在価値法(NPV法)
 投資期間の各年度ごとの収益合計と投資額とを比較して投資効果を判断する方法。簡単に言うと、収益合計額から投資額を引いて、差額の大きさを見るやり方です。

NPV法の正体は、収益から投資額を差し引いて利益を求める単なる引き算です。この数値が大きいほど儲かっている(利益が多い)のですから、有利な投資と判断できることになります。

2)内部収益率法(IRR法)
 投資期間の各年度ごとの収益合計と投資した額が同じになる割引率を求めて収益性を判断する方法。何か難しそうですが、中身は中学1年生の数学に出てくる「比例」の式です。

 一次方程式の未知数(X)を求めて収益が投資額の何倍になるのかを見れば、どれだけ儲かるかを予測できるわけです。未知数(X)の部分が「内部収益率」であり、この数値が大きいほど利益が大きくなるのですから、有利な投資と判断できるということです。

 設問で問われるのは赤字の部分で、紛らわしい用語が出てきても慌てず、冷静に問題文を読み取って解答すれば必ず正解できます。

<出題例>
・「NPV法による投資判断では、NPVが(プラス・マイナス)であればその不動産への投資は有利であると判断される
 解答:プラス
・「IRR法(内部収益率)においては、投資家の期待収益率が内部収益率を上回っている場合に、その投資は有利である
 解答:不適切(「期待収益率が内部収益率を上回っている」= 期待している倍率よりも低い倍率、ということ)


   FP試験の急所・ツボ

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by fp2-kojiro | 2016-03-19 14:54 | FP試験の急所・ツボ | Comments(0)
2016年 03月 17日

謝食道(18)しのぶ庭 ~福井県あわら市~

 北陸本線「芦原温泉駅」を降りると、冷たい雨が降っていた。往路特急のシートにゆったり座っていたため、旅行感覚でのんびり降車準備をしていると意外にも停車時間が短く、慌てて手荷物を抱えながら降り立った直後だった。芦原温泉は福井県の代表的な観光拠点。当日は平日だったせいか閑散としていたが、昔の法被を着た従業員がお客を出迎えていた光景をこの駅前に重ね合わせることができた。駅弁を食べるには不都合な列車に乗り、思いの外雨も多かったため、駅前すぐの「しのぶ庭」に足を運んだ。ランチメニューの丼物3つとそばうどん物3つの組み合わせから、かき揚げ天丼と越前おろしそばを選択し、待つこと数分。やや太めのそばに味の染みた大根おろしがかかった越前おろしそばが遠路はるばるの空腹にはありがたかった。

 申弥生某日 しのぶ庭(福井県あわら市春宮1-8-13)
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by fp2-kojiro | 2016-03-17 21:04 | Comments(0)
2016年 03月 12日

FP試験<ツボ28>土地の事業手法

d0334173_13475516.jpg 土地の有効活用に関する問題については、次の4つを押さえておけば太刀打ちできます。内容をそのまま理解して暗記するよりも、急所となる特色をきっちり押さえておくのがコツです。

1)事業受託方式
 土地活用をすべて業者(デベロッパー)に任せてしまうやり方。
 急所:「自分で資金を調達する」→後は業者任せ

 ※よって、資金負担/業務負担となる。

2)等価交換方式
 土地所有者が土地を提供してから、その土地に業者が建物を建設し、完成後に土地建物の権利を分けるやり方。
 急所:「土地はいったん」手放す譲渡する)」→完成後に資金提供割合分だけもらう

 ※この「土地を手放す」という部分が重要。土地を譲渡するから資金負担減となるメリットが含まれています。

3)建設協力金方式
 土地の所有者が、入居予定のテナントから保証金を預かって、建物の建設費に充てるやり方。
 急所:「建物は自分で建てる」→後はテナントから資金を集める。

4)定期借地権方式
 定期借地権を設定するやり方。
 急所:「土地の賃貸料をもらうだけ」→他の負担はなし

出題文に盛り込まれる様々な条件に惑わされず、急所の部分を探し出してチェックすることが正解を導く力になります。深く読んで考えすぎると迷宮入りしてしまいやすいので、キーワードを拾い出すつもりでやや浅く読む練習を積んでおくと本番に役立ちます。

   FP試験の急所・ツボ

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by fp2-kojiro | 2016-03-12 14:38 | FP試験の急所・ツボ | Comments(0)
2016年 03月 05日

FP試験<急所30>居住用財産の譲渡の特例①~特例の重複~

 居住用財産を譲渡した場合は、税制上いくつか特例が認められています。学習する上で困るのが、似たような文言が何度も出てきたり、条件によって各特例が複雑に絡んでくることで、なかなか記憶が定着しない部分です。なのでまず全体像を掴んでから、一つ一つを押さえていきます。

全体像のとらえ方のコツ
 譲渡することによって利益を得たり、また反対に損失を抱えたりします。それぞれに特例が設けられているのですが、試験に登場するのは圧倒的に「利益を得た譲渡益が出た)」方です。
 全体像をとらえるには譲渡益に対する税金を払うか、持ち越す(後で払う)かで整理するとわかりやすいです。

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 まず「税金を払うなら、要件を満たした上で3000万円特別に控除しましょう」、「譲渡物件が10年超所有していれば税率を軽減しますよ」という流れをつかんでください。次に「税金を持ち越したいのなら、条件付(特定~)で次回譲渡まで待ってあげますよ」も見ておきます。試験に出るポイントの一つはこの特例の関係で、

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除と、特定の居住用財産の買換えの特例は重複して適用を受けることができる」
 (答:不適切)
軽減税率の特例3,000万円特別控除は、重複して適用を受けることができる」
 (答:適切)

などと出題されます。税金を「払う」「持ち越す」でとらえて整理しておけばミスを防ぐことができます。

  FP試験<急所30>居住用財産の譲渡の特例②~各特例の要件~に続く


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by fp2-kojiro | 2016-03-05 15:22 | FP試験の急所・ツボ | Comments(0)
2016年 03月 05日

FP試験<急所30>居住用財産の譲渡の特例②~各特例の要件~

d0334173_16140475.jpg 居住用財産の譲渡の特例については、居住用財産の譲渡の特例①で既述のとおり、譲渡益が出た場合の3つを確実に覚えましょう。

①居住用財産の3,000万円の特別控除

  課税譲渡所得 = 譲渡益-3,000万円

 要件
 ・居住用財産
 ・過去2年間にこの特例を受けていない(3年に1回だけ)
 ・過去2年間に「買換」や「損失」の特例を受けていない

(出題ポイント)
 ◎「短期譲渡所得」「長期譲渡所得」どちらでもよい。
 ◎要確定申告(譲渡所得0円でも)
 ◎住居を共有している場合は、それぞれがこの特例を適用可。

②居住用財産の軽減税率の特例
 仕組みについての出題は少なく、適用要件と税率が中心になります。

 要件
  譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年超の居住用財産を譲渡
 
 税率
  譲渡収入から取得費、譲渡費用、特別控除(3,000万円)を差し引いた譲渡益が対象になります。

 ・6,000万円以下の部分 → 所得税10%、住民税% <ここが軽減税率>
 ・6,000万円超の部分 → 所得税15%、住民税% 
  ※譲渡益が6,000万円以下だったら、全額が軽減税率になるんだと理解しておけばわかりやすいでしょう。

③特定居住用財産の買換えの特例
 要件に関する数字を間違えないようにしてください。

 要件
 ・所有期間10年超かつ居住期間10年以上<軽減税率特例の条件に追加>
 ・譲渡対価が1億円以下
 ・新居の床面積が50㎡以上<タックスプランニングでも登場したお馴染みの基準数値
 
(出題のポイント)
 ◎既述の①、②の特例と重複して適用できない。
 ◎過去2年間に①、②の特例を受けていない。<重複適用不可部分は、過去2年間にわたっても効力を持つということ>
 ◎要確定申告(譲渡所得0円でも)

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by fp2-kojiro | 2016-03-05 15:07 | FP試験の急所・ツボ | Comments(0)