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覆面ファイナンシャルプランナーのFP道

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2018年 06月 30日

過去問のツボ押し~不動産の投資判断手法~

2017年9月2級学科試験より
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 不動産投資の判断手法を問われる場合は、「NPV法」「IRR法」「レバレッジ効果」の3つがレギュラーポジションを埋めると考えて構いません。つまりこれら3つが分かれば残り一つは解答する際に分からなくても大丈夫ということです。

NPV法(正味現在価値法)
 簡単に言うと、今まで得ている収益の合計を現在のお金の価値に補正して、最初に投資した金額と比べる方法です。問題文を読むときは、大切な部分をとらえるために余計な部分をかっこでくくってしまいましょう。

 ”4.…収益(の現在価値の合計額)が投資額(の現在価値の合計額)を上回っている

こうすると利益と投資の関係が分かりやすくなり、簡単にこの問題文は「適切」と判断できます。

IRR法(内部収益率法)
 NPV法が収益から投資額を減じる引き算だとすると、こちらは投資額が何倍になるかという比例式です。

投資額は変わることがないので、比例式の定数に当たります。つまり「収益率」とは残りの変数の部分で、投資したお金が何倍になるかを表す倍数(上図のχの部分)です。

 内部収益率=投資額が現在何倍になっているか
 期待収益率=投資した人が何倍に増やしたいか

期待した倍数(何倍になるか)よりも、実際の倍数が上回っていれば儲かっているのですから、その投資は有利と判断できます。

レバレッジ効果
 借りたときに発生する金利よりも、利益率の方が上回っていれば借金の金利をカバーして儲けることができ、結果として金利を気にせずより多くの資金を借り入れることで資金が増えます。当然資金が増えるわけですから、借りる前より多くの収益が期待できます。少ない資金でより多くの資金を動かすことを、力点(自己資金)で支点(収益率による借入金利のカバー)を介して作用点(自己資金+借入金)に伝えるてこの原理に見立てて「レバレッジ(てこ)」と呼ぶわけです。

 (正解:1.)

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by fp2-kojiro | 2018-06-30 17:44 | 過去問のツボ押し | Comments(0)
2018年 06月 17日

過去問のツボ押し~可処分所得~

2017年1月2級学科試験より
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 可処分所得は、どのテキストにも最初の方に出てくる基本中の基本知識ですが、検定直前の頃には苦手な部分に取り組むあまり、最初の頃に覚えたものはつい忘れがちです。特に過去問を少しひねった形で出題されると、意外に深く考えてしまい後の解答に影響を与えかねません。

 可処分所得とは、収入の中で「個人で自由に使って(処分して)よい(可)」部分という意味です。


 可処分所得 = 年収-社会保険料得税民税)


テキストによっては上記の式に簡単な説明を添えるだけとどめているものもあります。ただの暗記で済ますと場合によってはど忘れの憂き目に遭うかもしれません。

 ですから年収から誰もが強制的に控除される部分を差し引いたものが「可処分所得」になると覚えましょう。本問題の「所得税」「住民税」「社会保険料」は、誰もが納付義務のあるものなので「不可処分」です。それに対し、「雑損控除」や「医療費控除」は特定の対象者に関するものです。このように理解しておけば、せっかくの基本問題を取りこぼす危険は少なくなります。また「会社」と覚えておいても構いません。


2018年1月2級学科試験より


 正解:3.<750万円-(65万円+80万円)=605万円

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by fp2-kojiro | 2018-06-17 15:36 | 過去問のツボ押し | Comments(0)
2018年 06月 16日

謝食道(45)そば切桔香草~愛知県一宮市~

年度初めからあれよという間にもう季節は5月の終わり。その日は梅雨の季節を思わせるどんよりとした曇り空様だった。国道の交差点から逸れ、しばらく行くと「そば切桔香草」の建物を見つけた。らっきょうやホオズキの入った天ぷらと食べる二八そばの味わいは言わずもがな。添えられたそば粥も合わせて口にすれば、自然と心は晴々としてくる。〆に出されたそば味のデザートをいただくと、コンサートのアンコールにも似た満足感が心地よかった。

 戌皐月某日「そば切桔香草(きっこうそう)」(愛知県一宮市大赤見西四氏2番地)
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by fp2-kojiro | 2018-06-16 14:33 | Comments(0)
2018年 06月 13日

過去問のツボ押し~土地の有効活用の手法~

2017年1月2級学科試験より
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 土地(不動産)の有効活用の手法については、本問題のように表の空欄を埋めるものがよく出題されますが、特定の部分をチェックするだけですぐに正解が分かるありがたいタイプの問題です。


 チェック1:「事業受託方式」の建設資金負担に関する項目をチェックする。


 事業手法として土地所有者(この場合はAさん)が建設費用を出さなければならないのは「事業受託方式のみです。ですから等価交換方式の(ア)は「不要」が入ります。事業受託方式では土地活用の全てをデベロッパー(業者)に任せる代わりに、事業に関する費用の多くを負担しなければならないやり方です。


 チェック2:「等価交換方式」の土地所有に関する項目をチェックする。


 等価交換方式とは、いったん土地の全てまたは一部を手放しておいて、建物完成後は手放した土地分の利益を得る活用手法です。つまりこれだけがいったん土地を手放す」、つまり所有権が移ります。よって、(ウ)は「無」です。


 本問題の場合はこれだけで2.が正解だと分かってしまいます。ですが出題の形式によってはもう一つチェックする必要が出てくることがあります。


 チェック3:「定期借地権方式」土地の所有と、建物の所有や使用に関する項目をチェックする。


 「定期借地権」の意味から分かるように、土地所有者が業者に土地を賃貸する活用手法ですから、土地は土地所有者、建物に関するものはデベロッパー(業者)になります。「事業推進主体」とは建物を使って事業を行うのは誰かという意味ですから(イ)にはデベロッパーが入ります。

 
 (正解:2.)


 なお、土地の有効活用の手法に関する基礎的な知識については、「FP試験<ツボ28>土地の事業手法」を参照してください。

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by fp2-kojiro | 2018-06-13 18:33 | 過去問のツボ押し | Comments(0)
2018年 06月 09日

過去問のツボ押し~オプション取引~

2018年1月2級学科試験より
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 オプション取引とは、将来の一定時点において特定の商品(主に金融商品)を一定価格で「売買する権利」を売買するものです。ですが金融取引になじみが薄いと、こう言ってもなかなかピンとこないものです。そういった場合は、保険の契約にたとえてイメージするとわかりやすくなります。

 保険は将来の一定時点の出来事によって一定のお金が動く点では、株や先物といった金融商品と同じ性質を持っています。この場合「買い手」は契約者、「売り手」は保険会社に置き換えることができます。



①将来の一時点(18ホール終了時点)で一定のお金が支払われる可能性があるという商品。将来値上がりすると予測できる金融商品と同じように考えることができます。

②契約者はホールインワンが出ることに備えて(予測して)、保険料(プレミア)を支払って無制限の支払いを受け取る権利を買います。権利を買う側なので「買い手」ということです。

③保険会社は保険料を受け取って契約内容を引き受ける「売り手」になります。

④支払う保険料480円は、オプション取引では「プレミア(オプション料)」に当たります。ホールインワンによって480円でそれ以上のお金を取引するイメージです。

⑤万一ホールインワンが出たら、保険会社(売り手)は大きな損失を被る(買い手の取引に応じる義務を負う)ことになります。480円によって無制限(無限定)のお金のが支払われることになるので、「買い手(契約者)の利益は無限定」、「売り手(保険会社)の損失は無限定」となります。一方、ホールインワンが出なければ契約はそこで終了(買い手は権利を放棄)し、無制限の保険金は支払われず保険料の480円だけが保険会社の儲けとなるのですから、「売り手(保険会社)の利益はプレミア(保険料)に限定され」たことになります。


オプション取引の基本
 ・買う権利=「コール・オプション」という。(「う」、「ール」→か行で覚える)
 ・売る権利=「プット・オプション」という。(「うる(ru)」、「プット(Pt)」→アルファベットのuで覚える)

 
 ・買い手利益無限定、損失はプレミア(オプション料)に限定される。(保険が下りれば利益は最大。保険が下りなくても、損失は保険料のマイナスだけで済む)
 ・売り手の損失は無限定、利益プレミア(オプション料)に限定される。(保険金を払うと損失は最大。儲けは客から受け取った保険料のみ)


 これらがオプション取引の基本知識です。また最近では登場しませんが次のペアも基本知識に加えておいてください。

 
 ・アメリカンタイプ=いつでも権利を行使できるタイプ(アメリカ人は概しておおらか)
 ・ヨーロピアンタイプ=満期まで権利を行使できないタイプ(ヨーロッパ人は堅物のイメージ)

 
多くの場合は基礎知識の赤字部分を入れ替えた出題です。ただ、今回の問題では基礎知識だけでは正解を判断できないものとなっています。したがって3.と4.を検討することになりますが、たとえ不正解だったとしてもこれ以外の基本的な問題をきちんと回答することによって合格点に到達するようになっていますから心配ありません。
 あえて言及するなら、もし知らなかったとしても「満期までの期間が長い(保険の保証期間が長い)ほど、プレミアム(保険料)は高くなる」(問題文3.→不適切:「低くなる→高くなる」)と判断できるセンスを求めているということかもしれません。いずれにしろ2級レベルになると基本テキストに載っていないことも平気で問題に加えられます。だからといって特定分野の知識を掘り下げるのは時間の無駄であり、基礎知識をしっかり固める方が結局は合格への近道になると思います。

 (正解:4.)

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by fp2-kojiro | 2018-06-09 18:15 | 過去問のツボ押し | Comments(0)
2018年 06月 03日

ライフジャイロ(47)~相続税の実際~

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 2015年に相続税の改正が行われたとき、テレビのニュースをはじめとするマスコミはこぞって「あなたの家族も相続税の対象になるかもしれません」のような報道をしていました。上辺だけ見た人にとっては何か不安をあおられる内容だったためか、周りには誤った理解をされている方が未だに多く見受けられます。しかしながら、税制をきちんと理解していれば根も葉もない噂に振り回されることはありません。

 相続税の課税率・・・約8%

生命保険文化センターの調査によれば、改正があった2015年以降相続税を納めた人の割合(課税率)は約8%。つまり約10人中9人までの人は相続税納付とは縁がなかったことになります。

 相続税の基礎控除
  3,000万円+(法定相続人の数×600万円)

例えば相続人が配偶者子2人という平均的な遺族形態では、
 
  3,000万円+(3人×600万円)=4,800万円

この場合単純に考えると、遺産の合計が4,800万円以下であれば、相続税を支払う必要はありません。また税務署への申告も不要です。通常相続財産で幅をきかすのは不動産ですが、一般的な宅地であれば評価額を80%減額してくれる制度(小規模宅地等の評価減の特例)も用意されているため、課税対象の財産合計額が4,000万円を超えることはそう頻繁には起こらないのがお分かりいただけると思います。加えて被相続人(死亡された親族)に債務(借金等)があったり、葬儀にかかった費用については遺産総額から控除してくれるので、さらに課税対象から遠のきます。

 生命保険金については、被相続人の死亡によって生まれるお金のため本来の相続財産ではありませんが、相続税を計算する上で「みなし相続財産」として加えられます。ですがこれには「法定相続人の数×500万円」の非課税限度額が認められており、上記の例で言えば「3人×500万円=1,500万円」分負けてもらえます。

 他にも死亡退職金や弔慰金にも非課税額があったり、相続税が発生しても様々な税額控除(相続税が確定してから控除されるもの)も用意されていますから、多額の相続税を課されること自体限られた出来事だと言えます。

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by fp2-kojiro | 2018-06-03 12:21 | 外道FPのライフエコロジー | Comments(0)