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2018年 09月 17日

過去問のツボ押し~建築基準法~

2017年9月2級学科試験より
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 建築基準法に関する出題の基本は、問題文1.の「接道義務」や「セットバック」、問題文2.の「容積率」もしくは「建ぺい率」に関するものになります。主に計算問題として出題されることが多い部分ですが、本問題のように、学科試験の問題文としても扱われますから、よく読んで内容をきちんと読み取るようにしてください。

 これに加えて、学科試験では建築物の高さの制限に関する出題を絡めてくることが多いですが、「低層住居専用地域」を基準に知識を装備していくのが効率的です。FPとして住宅に関する相談を受ける際には何より役立つからです。


 絶対高さの制限
 10mまたは12m(都市計画で定められた高さ)


 住居環境を保護するためのもので、地域の都市計画によって定められます。これが高さ制限の大前提になります。


 低層住居専用地域と斜線制限
 隣地斜線制限だけ適用されない


 斜線制限とは建物同士の空間を確保して、日照や風通しを守る決まりです。「隣地~」の他に「道路~」と「北側~」の制限があります。低層住居専用地域で「隣地~」だけが適用されないのは、これより厳しい「絶対高さの制限」が大前提としてあるからです。


 2017年5月2級学科試験より
 「建築物の高さに係る隣地斜線制限は、第一種低層住居専用地域および第二種低層住居専用地域には適用されない。(適切)


 「日影規制」の対象外
 商業地域」「工業地域」「工業専用地域」
 
住んでいる場所が近くの高層建築物によって一定時間以上日影にならないようにするため、日影を作る建物の高さを制限するのが「日影規制」です。それぞれの地域の気候や風土などを考慮して地方公共団体の条例で定めるものですが、上の3つの地域以外に関する規制です。


 FP検定はあくまで「広く浅く」が基本ですから、実際の業務に沿った必要基本知識を整理しておくと効率的です。

 
 <正解:4(9m→都市計画によって10mまたは12m)>

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by fp2-kojiro | 2018-09-17 16:54 | 過去問のツボ押し | Comments(0)
2018年 06月 30日

過去問のツボ押し~不動産の投資判断手法~

2017年9月2級学科試験より
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 不動産投資の判断手法を問われる場合は、「NPV法」「IRR法」「レバレッジ効果」の3つがレギュラーポジションを埋めると考えて構いません。つまりこれら3つが分かれば残り一つは解答する際に分からなくても大丈夫ということです。

NPV法(正味現在価値法)
 簡単に言うと、今まで得ている収益の合計を現在のお金の価値に補正して、最初に投資した金額と比べる方法です。問題文を読むときは、大切な部分をとらえるために余計な部分をかっこでくくってしまいましょう。

 ”4.…収益(の現在価値の合計額)が投資額(の現在価値の合計額)を上回っている

こうすると利益と投資の関係が分かりやすくなり、簡単にこの問題文は「適切」と判断できます。

IRR法(内部収益率法)
 NPV法が収益から投資額を減じる引き算だとすると、こちらは投資額が何倍になるかという比例式です。

投資額は変わることがないので、比例式の定数に当たります。つまり「収益率」とは残りの変数の部分で、投資したお金が何倍になるかを表す倍数(上図のχの部分)です。

 内部収益率=投資額が現在何倍になっているか
 期待収益率=投資した人が何倍に増やしたいか

期待した倍数(何倍になるか)よりも、実際の倍数が上回っていれば儲かっているのですから、その投資は有利と判断できます。

レバレッジ効果
 借りたときに発生する金利よりも、利益率の方が上回っていれば借金の金利をカバーして儲けることができ、結果として金利を気にせずより多くの資金を借り入れることで資金が増えます。当然資金が増えるわけですから、借りる前より多くの収益が期待できます。少ない資金でより多くの資金を動かすことを、力点(自己資金)で支点(収益率による借入金利のカバー)を介して作用点(自己資金+借入金)に伝えるてこの原理に見立てて「レバレッジ(てこ)」と呼ぶわけです。

 (正解:1.)

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by fp2-kojiro | 2018-06-30 17:44 | 過去問のツボ押し | Comments(0)
2018年 06月 13日

過去問のツボ押し~土地の有効活用の手法~

2017年1月2級学科試験より
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 土地(不動産)の有効活用の手法については、本問題のように表の空欄を埋めるものがよく出題されますが、特定の部分をチェックするだけですぐに正解が分かるありがたいタイプの問題です。


 チェック1:「事業受託方式」の建設資金負担に関する項目をチェックする。


 事業手法として土地所有者(この場合はAさん)が建設費用を出さなければならないのは「事業受託方式のみです。ですから等価交換方式の(ア)は「不要」が入ります。事業受託方式では土地活用の全てをデベロッパー(業者)に任せる代わりに、事業に関する費用の多くを負担しなければならないやり方です。


 チェック2:「等価交換方式」の土地所有に関する項目をチェックする。


 等価交換方式とは、いったん土地の全てまたは一部を手放しておいて、建物完成後は手放した土地分の利益を得る活用手法です。つまりこれだけがいったん土地を手放す」、つまり所有権が移ります。よって、(ウ)は「無」です。


 本問題の場合はこれだけで2.が正解だと分かってしまいます。ですが出題の形式によってはもう一つチェックする必要が出てくることがあります。


 チェック3:「定期借地権方式」土地の所有と、建物の所有や使用に関する項目をチェックする。


 「定期借地権」の意味から分かるように、土地所有者が業者に土地を賃貸する活用手法ですから、土地は土地所有者、建物に関するものはデベロッパー(業者)になります。「事業推進主体」とは建物を使って事業を行うのは誰かという意味ですから(イ)にはデベロッパーが入ります。

 
 (正解:2.)


 なお、土地の有効活用の手法に関する基礎的な知識については、「FP試験<ツボ28>土地の事業手法」を参照してください。

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by fp2-kojiro | 2018-06-13 18:33 | 過去問のツボ押し | Comments(0)
2018年 05月 12日

過去問のツボ押し~不動産の売買契約~

2018年1月2級学科試験より
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 不動産の売買契約に関しては、時系列(契約→引渡前→引渡後)を追ってポイントを整理しておくと理解しやすくなります。それに伴って出題でも多少の表現の違いはあれ、尋ねてくる部分はほぼ決まっています。

(1)契約手付(契約、契約履行)
 不動産の売買契約段階では、「手付金」の扱いが中心となります。契約を結ぶときは、買主は売主に手付金の名目でお金を渡すことになっています。このお金は何らかの理由で契約を解除(解約)するための担保金のようなものですが、いったん契約が履行されてしまうと解約できなくなるところがポイントです。勘違いを誘うために「建築に着手後…」ではなく、問題文2.のように「買主が売買代金の一部を支払った後でも…」といったお金に関する表現を絡めて聞いてきます。併せてこの契約履行を見落として「手付金の倍額を償還することにより…」の空々しい誘導に惑わされないようにしましょう。契約履行前なら、買主からの解約は手付金を「全額放棄」、売主からの解約は手付金の「倍額償還」になります。


(2)危険負担(建物の引渡前)
 契約履行後、買主は建物が引き渡される前に、火災、地震等によって建物が滅失した場合でも、売主に代金の全額を支払わなければなりません。これが「危険負担」と呼ばれるもので、売主の過失がない場合は別途契約がない限り買主が契約の責任を負うというものです。


(3)瑕疵担保責任(建物の引渡後)
 「瑕疵」とは欠陥のこと。また「担保」は保障という言葉に置き換えると分かりやすいと思います。建物が引き渡された後何らかの欠陥(瑕疵)が見つかった場合、売主はその欠陥に対する過失の有無にかかわらず責任を負う(保障する)のが「瑕疵担保責任」です。


 瑕疵担保責任=損害賠償、または契約解除(買主が瑕疵を発見してから年以内)

「1年以内」の部分も出題対象になるのでしっかりおさえておいてください。なお問題文1.の内容については2級検定では範囲外ですのであえて触れる必要はありません。


 (正解:2.「解除することができる」→「解除することができない」)

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by fp2-kojiro | 2018-05-12 11:11 | 過去問のツボ押し | Comments(0)
2018年 04月 24日

過去問のツボ押し~不動産広告~

2017年9月2級実技試験(資産設計提案業務)より
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 不動産広告を用いた出題は、本問題のように正誤形式によるものが主流です。また一般的な基本テキストには載っていない内容も平気で登場するのも特徴です。ですが押さえるべき基本的な部分は存在し、出題ポイントもある程度絞ることが可能です。受験者の誰もが知っている部分は確実に正解し、細かい部分にはある程度目をつぶって致命傷を回避するようにしましょう。全問正解できなくても、「打率5割」があれば他の部分で挽回可能なポジションをキープできるはずです。

不動産広告の基本事項


この3つをしっかり覚えてください。例えば、(ア)の「道路距離」は、80m×3分=240mになるので、「240m…」の部分は誤りとなります。


 この手の問題であれば、この中から2~3項目が必ず出題されます。残りの部分は常識的に判断すればある程度正解に持ち込めるものが多いです。上の(イ)は、専有部分以外のリフォームはできないことから誤りなのですが、「管理組合に無断で」という強い表現から考えると許されないと判断できます。ただ問題としては細かい内容なので仮に不正解だったとしても、基本的な部分をきちんと解答していれば大した不利にはならないでしょう。


 (正解:(ア)×  (イ)×  (ウ)×  (エ)◯ )

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by fp2-kojiro | 2018-04-24 21:01 | 過去問のツボ押し | Comments(0)
2018年 04月 07日

過去問のツボ押し~宅地建物取引業法~

2018年1月2級学科試験より
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 宅地建物取引業法での問題では、宅地建物取引主任者の独占業務がまず基本です。宅地建物取引業を行う場合、その事務所には従業員5人に対して1人以上の専任の宅地建物取引主任者を置くことが義務づけられているため、問題文に「宅地建物取引業者が…」とあれば、主任者が行うものと見なしてよいです。


 宅地建物取引業主任者の独占業務
重要事項説明
重要事項説明への記名捺印
・契約への記名捺印 


出題時は「面を交付」などと言い換えることがありますが、重要事項書への記名捺印のことをさしていると思ってください。ただこの部分をいじって出題することは極めて希です。独占業務は「契約」に行うことになっていて、この部分を問題文3.のように「遅滞なく」とか、「締結後」等にに置き換えて誤答を作成してきます。まずはここを押さえましょう。


 媒介契約の有効期間
・一般媒介契約…なし
・専任媒介契約、専属媒介契約…3ヵ月以内

 赤字の「3ヵ月」を超えることはできず、これより長い期間を定めたときは、無効になるのではなく、3ヵ月になるという点が大切です。契約期間は3ヵ月が上限と覚えておいてください。


 賃貸の媒介報酬
 賃貸の1ヵ月分+消費税


 問題文4.のようにここを「2ヵ月」に書き換える設問が目立ちます。


 宅地・建物の売買契約
 手付金…売買代金の20%まで


 回によって「10分の2」「2割」などの表現変更がなされます。

 
 宅地建物取引業法に関する出題については、上記の4項目が必出頻出箇所です。良問ですから繰り返し練習して確実に定着させてください。

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by fp2-kojiro | 2018-04-07 21:22 | 過去問のツボ押し | Comments(0)
2018年 01月 22日

過去問のツボ押し~不動産取得に係る税金~

2017年5月2級学科試験より
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 この出題には不動産取得時の税金に関するポイントが適度に網羅されていますから、必要な知識を整理するには好都合な問題です。

 正解は4.ですが、最も大切なのは1.の内容です。

 
 不動産取得税
・購入時、増改築時、贈与時にかかる
相続時にはかからない


不動産を贈与されたときは贈与税に不動産取得税が加算され、相続時には相続税に加算されないという点が出題の中心としてよく取り上げられます。通常はこの部分だけで正解できることが多いのですが、今回の問題はやや深く掘り下げています。次に大切なのは印紙の過怠税に関する部分です。


 印紙の過怠税
・印紙が不貼付…本来納付金額の2倍
・印紙が未消印…印紙の額面金額


今回の出題はこの点をシャッフルしたものです。ここまでおさえておけば不動産取得に係る税金に関する問題は準備完了です。


なお、2.については控除額の1,200万円がポイントですが、この金額が主役になることはほとんどありません。また、3.にある登録免許税については、税率自体を暗記する必要はありません。こういった問題を通じて、知識を重要度で整理しておくと限られた時間の中で効率よく学習を進めることができると思います。

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by fp2-kojiro | 2018-01-22 21:28 | 過去問のツボ押し | Comments(0)
2017年 12月 11日

過去問のツボ押し~土地の譲渡所得~

2017年1月2級実技試験(資産設計提案業務)より
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 株式以外の譲渡所得には、資産の所有期間5年を境に税率が異なります。この問題はその所有期間についての知識を実際のケースで正しく活用できるかを問うものです。


 譲渡所得の所有期間のツボ
・譲渡した年の1月1日時点での所有期間で判断する。


 本問題では、取得は平成23年11月8日、譲渡は平成28年11月24日で所有期間だけ見れば5年を超えています。しかし譲渡した年の平成28年1月1日時点では5年目を迎える「平成28年11月8日」を超えていないので、所有期間は4年以上5年未満となり、「短期譲渡所得」の課税率の適用になります。


 所得税:2300万円×0.3=690万円…(1)
 住民税:2300万円×0.09=207万円…(2)


 <正解>(1)+(2)=816万円


試験時間に追われる独特の雰囲気の中では、細かい所まで目が行き届きにくくなるものです。今回のような税率の計算にはそれなりの出題意図が必ずあります。しかし求められている知識はあくまで基本の域を超えるものはありません。本問題は譲渡所得の「所有期間5年」を実務面から学ぶことのできる良問です。

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by fp2-kojiro | 2017-12-11 18:27 | 過去問のツボ押し | Comments(0)
2017年 11月 06日

過去問のツボ押し~区分所有法~

2017年5月2級学科試験より
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 区分所有法とは集合住宅に関するものですが、具体的には分譲マンションのことだと考えていただいて差し支えありません。
 本問題を見るといろいろややこしい言い回しが列挙されていますが、区分所有法に関する問題の急所は「集会の決議要件」の部分です。集会とは年1回以上開催しなければならないものですが、そこでは規約に関する議決が行われ、議決の内容によって必要な賛成数が定められています。


 ・一般事項…過半数
 ・規約の設定、変更、廃止など…3/4(よんぶんのさん)
 ・建替え…4/5(ごぶんのよん)


 過去の出題のほとんどは「建替え→4/5」を問うものばかりです。区分所有権や敷地利用権に関する既述がポイントになることは極めてまれで、正否の分かれ目はあくまで集会の決議要件というのが区分所有法に関する出題の特徴です。

 正解:4(4分の3→5分の4)

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by fp2-kojiro | 2017-11-06 20:21 | 過去問のツボ押し | Comments(0)
2016年 04月 02日

FP試験<ツボ33>2項道路とセットバック

d0334173_15362365.gif 建築基準法での道路には、建物を建てる上で決まりがあります。

「幅員m以上の道路に、以上接していなければならない」

これを接道義務といいますが、まず赤字の数字を覚えてください。ところがこの決まりが施行される以前から建物がある場所にはこの接道義務を満たさないもの(道幅が4m未満)があります。これを「2項道路」といいます。
 2項道路に建物を建てようとすると接道義務を満たせないため、道幅を4m確保するために建物を道路より下がった部分に建てることになります。これを「セットバック」といいます。


 たとえば道幅が3mの道路に建物を建てる場合、中心線より両側2mずつ確保しなければならないため、各側0.5m境界線を下げたところが境界線とみなされるということです。建ぺい率を計算する際も、セットバック部分は敷地面積から除かれて計算されます。2級の実技試験では時折見かける出題条件ですから、問題演習で慣れておいてください。

   FP試験の急所・ツボへの道

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by fp2-kojiro | 2016-04-02 16:03 | FP試験の急所・ツボ | Comments(0)