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2019年 02月 23日

過去問のツボ押し~建築面積・延べ面積~

2019年1月2級実技試験(資産設計提案業務)より
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 敷地面積をもとに「建築面積の最高限度」を求めるには建蔽(ぺい)率、「延べ面積(床面積の合計)の最高限度」を求める場合は、前面道路の幅員に容積率をかけます。学科試験でも扱われる内容ですが、ほとんどは実技試験(資産設計提案業務)で頻繁に出題されます。


 主役は圧倒的に「容積率」の方で、前面道路の幅が12m未満の場合は制限があり、その知識を問うことが多いからです。おのずと、道幅は12m未満で住居地域(法定乗数4/10)という設定で問題が作成されます。



・4m(前面道路の幅員)×4/10=1.6(160%→小さい方
・指定された容積率=20/10(200%)
∴延べ面積の最高限度=320㎡×1.6512㎡


 問題によってはこの延べ面積で終わってしまう場合もありますが、今回のように建蔽率について問われることもしばしばあります。こちらはセットバックによる制限の場合と、一定の緩和条件を加えてよい場合とがあります。


 建蔽率の緩和条件
 ・防火地域内での耐火建築物・・・10%を加算
 ・特定行政庁が指定する角地・・・10%を加算


角地の場合はあくまで「特定行政庁が指定する」というのが大切で、多くの出題で見られる「<資料>に記載のない条件については一切考慮しないこと」というただし書きがあれば通常の角地(道幅の広い方を前面道路とする)で考えることになります。今回は「耐火建築物を防火地域に建てる」設定になっていますから、10%加算の緩和条件を適用します。


防火地域内での建蔽率=60%(6/10)+10%(1/10)=70%(7/10)
∴建築面積の最高限度=320㎡×0.7224㎡

 (正解:3.)

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by fp2-kojiro | 2019-02-23 22:00 | 過去問のツボ押し | Comments(0)
2019年 01月 14日

過去問のツボ押し~居住用財産の譲渡の特例~

2017年1月2級学科試験より
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 居住用財産の譲渡の特例に関する問題は、譲渡益に対して「税金を払う」か「持ち越す(後で払う)」かで整理しておきます(→”FP試験<急所30>居住用財産の譲渡の特例①~特例の重複~”)。そして学科での出題は圧倒的に「税金を払う」方です。



居住用財産を譲渡する(住宅を売る)場合には、所有期間の長短にかかわらずまず3,000万円の特別控除を受けることができ、さらにその居住用財産の所有期間が10年を超えていれば「軽減税率の特例」を受けることができる、という流れをつかんでおきます。問題文3.および4.はこの類いの問題の基礎知識を問うものです。


 問題文1.および2.については、適用要件に関するものです。


 3,000万円特別控除の主な適用要件 
・譲渡するのは「居住用財産」
・居住しなくなった日から3年後の年末まで譲渡すること
過去2年以内にこの特別控除を受けていない


「軽減税率の特例」については、3,000万円の特別控除の要件を満たした上ではじめて適用されるわけですから、当然ながら同じ要件を満たすことになります。問題文2.についてはテキストによっては記載されていないかもしれませんが、上図の適用の流れを理解しておけば「適切」と判断できます。


 また、夫婦間や親子など特別な関係者同士の譲渡は適用されません。

 2018年1月2級学科より
 居住用財産を譲渡した場合の3、000万円の特別控除は、配偶者に対して譲渡した場合には適用を受けることができない。(適切)


身内や顔見知りに譲渡した場合、適正な譲渡価格なのか判断がむずかしくなったり、制度を悪用して税金を逃れる可能性が考えられるからということでしょう。

 (正解:3.)

  
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by fp2-kojiro | 2019-01-14 20:41 | 過去問のツボ押し | Comments(0)
2019年 01月 06日

過去問のツボ押し~定期借地権・普通借地権~

2018年5月2級学科試験より
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 借地権に関する問題は、ほとんどの場合「普通~」と「定期~」双方から均等に出題されることが多いです。それぞれの基本を押さえておくことで、巧みな出題表現にも対応できるようになります。

普通借地権の基本


普通借地権ではどんな条件でも最低「30年」となる存続期間が基本中の基本で、最初の更新は20年以上、それ以降は10年になる流れをしっかりおさえることが大切です。問題文2.のように最初の更新(=「当初の存続期間が満了し」)なら20年未満の更新はあり得ないというふうに理解しておきます。

 また、地主さんが更新を断るには「正当な事由」が必要になります。

 2017年5月2級学科試験より
「普通借地権の存続期間が満了する場合、借地権設定者が立退き料を支払うことにより、借地契約を必ず終了させることができる。(不適切)

立退き料さえ払えば契約を終了できるわけではなく、正当な理由が伴ってはじめて契約を終了できるわけです。「必ず」の文言でその部分を試している例です。

定期借地権の基本


とにかくこの表をしっかり頭に入れておいてください。内容については、”FP試験<急所28>借地借家法③~「定期…」~”を参照していただけると分かりやすいと思います。特に問題にされるのが「事業用~」の部分で、利用目的、契約方法を中心に出題されることが多いところです。問題文4.のような「社宅」といった微妙な表現に惑わされないようにしましょう。あくまで「事業」ですので家賃のようなお金が発生していても住居を供するものはすべてNG。「賃貸アパート」なども同様の理由で認められません。

 借地権は基本的に建物所有を目的とする権利(地上権)です。したがって、建物がない場合は成立しないことになります。もしそれ以外の理由で借地をする場合、民法が適用されてしまいます。FP検定ではあくまで借地権までが試験範囲ですから「建物がない」=「更新されない」という認識で十分です。

 (正解:1.)

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by fp2-kojiro | 2019-01-06 14:05 | 過去問のツボ押し | Comments(0)
2018年 12月 08日

過去問のツボ押し~普通借家契約~

2017年1月2級学科試験より
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 借地借家法についてのポイントは”FP試験<急所28>借地借家法②~「普通…」~ ”以降で既述のとおりです。問題文1.はその一つで、契約の方法自由なので「書面」でなくても「効力を有し」ます。さらにその中で最も狙われる「急所中の急所」と呼べる箇所があります。



普通借家契約に関する出題では好んで引っ張り出される決まり事です。”FP試験<急所28>借地借家法②~「普通…」~ ”で示したとおり、「普通…」ですから借り主に有利な内容となります。問題文2.は「10ヶ月(=1年未満)」の部分を巧みにひねった出題に仕上げています。


問題文3.は、不動産になじみがないと誤りやすい内容です。まずは次の用語をしっかり確認しておきましょう。

 人=入居者(家を借りる人、借り主)
 人=大家さん(家を貸す人、貸し主)


正当な事由をもって更新を拒絶するのは、家を貸している人、すなわち大家さんの方です。一方で家を借りている入居者が更新を拒絶するときには「正当な事由」は必要ありません。「普通…」ということで借りている人の方が有利なのはここでも同じです。


問題文4.はやや細かい内容ですが、抱き合わせでよく出題されます。「物権を取得した者」すなわち大家さんが変わっても、以前からの入居者は引き続き借り主として入居を継続できるというもの。これも”「普通…」=「借り主有利」”から来ていると理解しましょう。


 (正解:4.)

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by fp2-kojiro | 2018-12-08 23:23 | 過去問のツボ押し | Comments(0)
2018年 09月 17日

過去問のツボ押し~建築基準法~

2017年9月2級学科試験より
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 建築基準法に関する出題の基本は、問題文1.の「接道義務」や「セットバック」、問題文2.の「容積率」もしくは「建ぺい率」に関するものになります。主に計算問題として出題されることが多い部分ですが、本問題のように、学科試験の問題文としても扱われますから、よく読んで内容をきちんと読み取るようにしてください。

 これに加えて、学科試験では建築物の高さの制限に関する出題を絡めてくることが多いですが、「低層住居専用地域」を基準に知識を装備していくのが効率的です。FPとして住宅に関する相談を受ける際には何より役立つからです。


 絶対高さの制限
 10mまたは12m(都市計画で定められた高さ)


 住居環境を保護するためのもので、地域の都市計画によって定められます。これが高さ制限の大前提になります。


 低層住居専用地域と斜線制限
 隣地斜線制限だけ適用されない


 斜線制限とは建物同士の空間を確保して、日照や風通しを守る決まりです。「隣地~」の他に「道路~」と「北側~」の制限があります。低層住居専用地域で「隣地~」だけが適用されないのは、これより厳しい「絶対高さの制限」が大前提としてあるからです。


 2017年5月2級学科試験より
 「建築物の高さに係る隣地斜線制限は、第一種低層住居専用地域および第二種低層住居専用地域には適用されない。(適切)


 「日影規制」の対象外
 商業地域」「工業地域」「工業専用地域」
 
住んでいる場所が近くの高層建築物によって一定時間以上日影にならないようにするため、日影を作る建物の高さを制限するのが「日影規制」です。それぞれの地域の気候や風土などを考慮して地方公共団体の条例で定めるものですが、上の3つの地域以外に関する規制です。


 FP検定はあくまで「広く浅く」が基本ですから、実際の業務に沿った必要基本知識を整理しておくと効率的です。

 
 <正解:4(9m→都市計画によって10mまたは12m)>

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by fp2-kojiro | 2018-09-17 16:54 | 過去問のツボ押し | Comments(0)
2018年 06月 30日

過去問のツボ押し~不動産の投資判断手法~

2017年9月2級学科試験より
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 不動産投資の判断手法を問われる場合は、「NPV法」「IRR法」「レバレッジ効果」の3つがレギュラーポジションを埋めると考えて構いません。つまりこれら3つが分かれば残り一つは解答する際に分からなくても大丈夫ということです。

NPV法(正味現在価値法)
 簡単に言うと、今まで得ている収益の合計を現在のお金の価値に補正して、最初に投資した金額と比べる方法です。問題文を読むときは、大切な部分をとらえるために余計な部分をかっこでくくってしまいましょう。

 ”4.…収益(の現在価値の合計額)が投資額(の現在価値の合計額)を上回っている

こうすると利益と投資の関係が分かりやすくなり、簡単にこの問題文は「適切」と判断できます。

IRR法(内部収益率法)
 NPV法が収益から投資額を減じる引き算だとすると、こちらは投資額が何倍になるかという比例式です。

投資額は変わることがないので、比例式の定数に当たります。つまり「収益率」とは残りの変数の部分で、投資したお金が何倍になるかを表す倍数(上図のχの部分)です。

 内部収益率=投資額が現在何倍になっているか
 期待収益率=投資した人が何倍に増やしたいか

期待した倍数(何倍になるか)よりも、実際の倍数が上回っていれば儲かっているのですから、その投資は有利と判断できます。

レバレッジ効果
 借りたときに発生する金利よりも、利益率の方が上回っていれば借金の金利をカバーして儲けることができ、結果として金利を気にせずより多くの資金を借り入れることで資金が増えます。当然資金が増えるわけですから、借りる前より多くの収益が期待できます。少ない資金でより多くの資金を動かすことを、力点(自己資金)で支点(収益率による借入金利のカバー)を介して作用点(自己資金+借入金)に伝えるてこの原理に見立てて「レバレッジ(てこ)」と呼ぶわけです。

 (正解:1.)

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by fp2-kojiro | 2018-06-30 17:44 | 過去問のツボ押し | Comments(0)
2018年 06月 13日

過去問のツボ押し~土地の有効活用の手法~

2017年1月2級学科試験より
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 土地(不動産)の有効活用の手法については、本問題のように表の空欄を埋めるものがよく出題されますが、特定の部分をチェックするだけですぐに正解が分かるありがたいタイプの問題です。


 チェック1:「事業受託方式」の建設資金負担に関する項目をチェックする。


 事業手法として土地所有者(この場合はAさん)が建設費用を出さなければならないのは「事業受託方式のみです。ですから等価交換方式の(ア)は「不要」が入ります。事業受託方式では土地活用の全てをデベロッパー(業者)に任せる代わりに、事業に関する費用の多くを負担しなければならないやり方です。


 チェック2:「等価交換方式」の土地所有に関する項目をチェックする。


 等価交換方式とは、いったん土地の全てまたは一部を手放しておいて、建物完成後は手放した土地分の利益を得る活用手法です。つまりこれだけがいったん土地を手放す」、つまり所有権が移ります。よって、(ウ)は「無」です。


 本問題の場合はこれだけで2.が正解だと分かってしまいます。ですが出題の形式によってはもう一つチェックする必要が出てくることがあります。


 チェック3:「定期借地権方式」土地の所有と、建物の所有や使用に関する項目をチェックする。


 「定期借地権」の意味から分かるように、土地所有者が業者に土地を賃貸する活用手法ですから、土地は土地所有者、建物に関するものはデベロッパー(業者)になります。「事業推進主体」とは建物を使って事業を行うのは誰かという意味ですから(イ)にはデベロッパーが入ります。

 
 (正解:2.)


 なお、土地の有効活用の手法に関する基礎的な知識については、「FP試験<ツボ28>土地の事業手法」を参照してください。

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by fp2-kojiro | 2018-06-13 18:33 | 過去問のツボ押し | Comments(0)
2018年 05月 12日

過去問のツボ押し~不動産の売買契約~

2018年1月2級学科試験より
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 不動産の売買契約に関しては、時系列(契約→引渡前→引渡後)を追ってポイントを整理しておくと理解しやすくなります。それに伴って出題でも多少の表現の違いはあれ、尋ねてくる部分はほぼ決まっています。

(1)契約手付(契約、契約履行)
 不動産の売買契約段階では、「手付金」の扱いが中心となります。契約を結ぶときは、買主は売主に手付金の名目でお金を渡すことになっています。このお金は何らかの理由で契約を解除(解約)するための担保金のようなものですが、いったん契約が履行されてしまうと解約できなくなるところがポイントです。勘違いを誘うために「建築に着手後…」ではなく、問題文2.のように「買主が売買代金の一部を支払った後でも…」といったお金に関する表現を絡めて聞いてきます。併せてこの契約履行を見落として「手付金の倍額を償還することにより…」の空々しい誘導に惑わされないようにしましょう。契約履行前なら、買主からの解約は手付金を「全額放棄」、売主からの解約は手付金の「倍額償還」になります。


(2)危険負担(建物の引渡前)
 契約履行後、買主は建物が引き渡される前に、火災、地震等によって建物が滅失した場合でも、売主に代金の全額を支払わなければなりません。これが「危険負担」と呼ばれるもので、売主の過失がない場合は別途契約がない限り買主が契約の責任を負うというものです。


(3)瑕疵担保責任(建物の引渡後)
 「瑕疵」とは欠陥のこと。また「担保」は保障という言葉に置き換えると分かりやすいと思います。建物が引き渡された後何らかの欠陥(瑕疵)が見つかった場合、売主はその欠陥に対する過失の有無にかかわらず責任を負う(保障する)のが「瑕疵担保責任」です。


 瑕疵担保責任=損害賠償、または契約解除(買主が瑕疵を発見してから年以内)

「1年以内」の部分も出題対象になるのでしっかりおさえておいてください。なお問題文1.の内容については2級検定では範囲外ですのであえて触れる必要はありません。


 (正解:2.「解除することができる」→「解除することができない」)

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by fp2-kojiro | 2018-05-12 11:11 | 過去問のツボ押し | Comments(0)
2018年 04月 24日

過去問のツボ押し~不動産広告~

2017年9月2級実技試験(資産設計提案業務)より
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 不動産広告を用いた出題は、本問題のように正誤形式によるものが主流です。また一般的な基本テキストには載っていない内容も平気で登場するのも特徴です。ですが押さえるべき基本的な部分は存在し、出題ポイントもある程度絞ることが可能です。受験者の誰もが知っている部分は確実に正解し、細かい部分にはある程度目をつぶって致命傷を回避するようにしましょう。全問正解できなくても、「打率5割」があれば他の部分で挽回可能なポジションをキープできるはずです。

不動産広告の基本事項


この3つをしっかり覚えてください。例えば、(ア)の「道路距離」は、80m×3分=240mになるので、「240m…」の部分は誤りとなります。


 この手の問題であれば、この中から2~3項目が必ず出題されます。残りの部分は常識的に判断すればある程度正解に持ち込めるものが多いです。上の(イ)は、専有部分以外のリフォームはできないことから誤りなのですが、「管理組合に無断で」という強い表現から考えると許されないと判断できます。ただ問題としては細かい内容なので仮に不正解だったとしても、基本的な部分をきちんと解答していれば大した不利にはならないでしょう。


 (正解:(ア)×  (イ)×  (ウ)×  (エ)◯ )

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by fp2-kojiro | 2018-04-24 21:01 | 過去問のツボ押し | Comments(0)
2018年 04月 07日

過去問のツボ押し~宅地建物取引業法~

2018年1月2級学科試験より
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 宅地建物取引業法での問題では、宅地建物取引主任者の独占業務がまず基本です。宅地建物取引業を行う場合、その事務所には従業員5人に対して1人以上の専任の宅地建物取引主任者を置くことが義務づけられているため、問題文に「宅地建物取引業者が…」とあれば、主任者が行うものと見なしてよいです。


 宅地建物取引業主任者の独占業務
重要事項説明
重要事項説明への記名捺印
・契約への記名捺印 


出題時は「面を交付」などと言い換えることがありますが、重要事項書への記名捺印のことをさしていると思ってください。ただこの部分をいじって出題することは極めて希です。独占業務は「契約」に行うことになっていて、この部分を問題文3.のように「遅滞なく」とか、「締結後」等にに置き換えて誤答を作成してきます。まずはここを押さえましょう。


 媒介契約の有効期間
・一般媒介契約…なし
・専任媒介契約、専属媒介契約…3ヵ月以内

 赤字の「3ヵ月」を超えることはできず、これより長い期間を定めたときは、無効になるのではなく、3ヵ月になるという点が大切です。契約期間は3ヵ月が上限と覚えておいてください。


 賃貸の媒介報酬
 賃貸の1ヵ月分+消費税


 問題文4.のようにここを「2ヵ月」に書き換える設問が目立ちます。


 宅地・建物の売買契約
 手付金…売買代金の20%まで


 回によって「10分の2」「2割」などの表現変更がなされます。

 
 宅地建物取引業法に関する出題については、上記の4項目が必出頻出箇所です。良問ですから繰り返し練習して確実に定着させてください。

 (正解:1.)

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by fp2-kojiro | 2018-04-07 21:22 | 過去問のツボ押し | Comments(0)